Casa vostra può diventare un B&B per i turisti e diventare una fonte di guadagno in più

C’è chi l’ha fatto seguendo la tendenza di altri Paesi europei, chi per il piacere di poter scambiare esperienze e culture e chi per fronteggiare la crisi. Un fatto è certo: sono molti gli italiani che negli ultimi tempi hanno deciso di adibire alcuni locali della propria abitazione, o di un immobile di cui hanno la disponibilità,Bed & Breakfast offrendo ai turisti ” letto e colazione”.  E molti altri sono intenzionati a farlo. Ma cosa significa esattamente aprire un B&B, come viene comunemente chiamato? ” Premesso che in materia  c’è un autentico caos legislativo per cui le regole che dobbiamo rispettare per aprire e gestire un Bed & Breakfast  in Lombardia sono diverse da quelle della Toscana o della Sicilia, caos generato dal fatto che non esiste una normativa unitaria statale su questa specifica offerta turistica tema di Bbed & Breakfast e che i riferimenti normativi sono la Legge quadro per il turismo  (n. 217 del 17/05/1987) e la Riforma della legislazione nazionale  del turismo (legge n. 135 del 2001) che ha demandato alle Regioni il compito di disciplinare questa fattispecie, in generale i principali requisiti richiesti per avviare questa attività sono quattro”, spiega l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, consulente di Appc, l’Associazione del Piccoli proprietari di case. 

Chiunque può aprire un B&B, anche se è inquilino in un condominio…

“Che la struttura venga gestita personalmente dal titolare avvalendosi della propria organizzazione familiare; che il titolare risieda presso la struttura o che sia, quanto meno, sempre reperibile; che i giorni di apertura della struttura siano limitati nel corso dell’anno; che il numero delle camere, dei letti e le loro caratteristiche rispettino le prescrizioni dettate dalle norme regionali che regolano la materia.  Rispettando queste condizioni chiunque, dal proprietario all’affittuario dell’immobile utilizzato, può aprire un B&B, senza particolari limitazioni. Chiaramente, se si è in affitto è importante verificare che lo svolgimento dell’attività ricettiva non sia contraria agli impegni assunti firmando  il contratto di locazione. Nemmeno l’inserimento del Bed & Breakfast in un condominio costituisce di per sé un impedimento: il condomino che intenda aprire un B&B non è infatti  tenuto a ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, come ha stabilito una sentenza della Corte Costituzionale, la numero n. 369 del 14/11/2008. Il condomino deve solamente verificare che lo svolgimento di tale attività non sia precluso o da un regolamento condominiale contrattuale inserito nel rogito di acquisto dell’immobile o approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini”.

… ma non tutte le case possono “ospitare” un B&B

Tutto assolutamente facile? No, visto che non tutti gli immobili possono essere adibiti a questa attività. “Gli immobili che si intende adibire all’attività di B&B devono rispettare una serie di requisiti”, spiega sempre l’avvocato Giangiacomo Alborghetti. Devono innanzitutto essere a norma da un punto di vista edilizio-urbanistico, igienico sanitario e di sicurezza, così come devono rispettare le normative vigenti i relativi impianti di fornitura elettrica, gas e acqua.

Il numero di stanze e di posti letti sono limitati

Il Bed & Breakfast deve inoltre avere un numero massimo di stanze che può variare da tre a sei  con un numero massimo di posti letto da 6 a 20. E, ancora, le stanze doppie devono essere di almeno 14 metri quadrati, mentre le singole di almeno otto. Inoltre gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere o servizi; i bagni devono offrire almeno una vasca-doccia, specchio, presa corrente lavabo, water etc e devono rispettare un numero minimo in base ai posti letto complessivi”.

Il primo passo per aprire un B&B? Navigare sul sito della propria Regione

Tutte cose di cui un proprietario  o un inquilino deve tener conto così come delle pratiche amministrative che è indispensabile  fare per avviare questa attività. “A chi volesse aprire un B& B il primo consiglio da dare è quello d’informarsi in merito alle norme che la propria Regione di appartenenza ha emanato e che definiscono in particolare il numero massimo di camere e di letti ammessi, il numero massimo e minimo di giorni di apertura all’anno, il periodo massimo di permanenza degli ospiti… Una volta verificati questi requisiti, sarà necessario  presentarsi negli uffici del Comune nel quale è situato l’immobile, oppure accedere al sito del Comune,  per ottenere i moduli necessari per depositare la Segnalazione certificata di inizio attività conosciuta anche come Scia, che consente l’apertura immediata del nostro  Bed & Breakfast.

La pratica costa da un minino di 30 a un massimo di 150 euro

Alla Scia andranno poi allegati, in base alle diverse norme regionali, la planimetria dell’immobile, il certificato di proprietà o il contratto di affitto, la polizza di assicurazione per responsabilità civile. Il tutto con costi per  la pratica che possono variare da un minimo di 30 sino a un massimo di 150 euro. L’ultimo passo consisterà  infine nel rivolgersi agli uffici turistici competenti per la classificazione del nostro B&B. Senza dimenticare, una volta diventati operativi, che occorrerà sempre comunicare l’elenco dei nostri ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, esattamente come fanno gli alberghi”.

Attenti alla prima colazione e a dove acquistate i prodotti freschi…

Ma anche senza scordare, alcuni piccoli consigli pratici che, se non adeguatamente seguiti, possono creare dei piccoli grandi problemi. Alcuni esempi? “Mai sottovalutare che la colazione è sempre compresa e che, anche se le Regioni regolano in maniera diversa le modalità di somministrazione, in ogni caso i prodotti non possono essere manipolati dal gestore del B&B per evidenti ragioni di responsabilità. Ciò non significa che si possano servire solamente prodotti cosiddetti monodose evitando prodotti freschi tipici , a patto che siano acquistati però dal pasticcere o dall’agriturismo di fiducia che ha tutte le autorizzazioni igienico sanitarie necessarie. Inoltre”, conclude l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, “i prezzi applicati devono essere comunicati all’Ente regionale preposto e affissi nel Bed & Breakfast e  il gestore, che esercita in forma non imprenditoriale l’attività e dunque  non è soggetto a Iva,  deve però dotarsi di un bollettario per quietanzare le somme ricevute dagli ospiti: tutto quanto ricavato, al netto delle spese documentate sostenute per l’attività, sarà tassato come reddito diverso derivante da attività commerciale  non esercitata abitualmente”.

… e se ci sono due televisori il canone Rai schizza a 407 euro!

Ultima annotazione, riguardante il Canone Rai e la Siae: Due note dolenti nel bilancio d’esercizio del nostro Bed & Breakfast visto che, pur non considerando l’attività di B&B come un’attività imprenditoriale, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto di tassarla come una vera e propria impresa commerciale. E infatti se nel nostro Bed & Breakfast è presente un televisore nelle aree adibite all’attività ricettiva, dovremo corrispondere il canone Rai speciale (200 euro per un televisore  e 407 euro per un numero di apparecchi compreso fra  2 e 10) oltre ai diritti Siae”.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it

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  • Giulia ha detto:

    C’è qualcuno che abbia aperto un B&B recentemente a Bergamo (città o Valle Seriana, le due aree dove potrei essere interessata ad avviare eventualmente una simile attività) e che sappia e voglia dirmi se realmente c’è mercato? Se davvero c’è richiesta? Grazie.

  • Alessandro ha detto:

    Con l’Expo alle porte potrebbe essere un’idea per arrotondare… Ma i costi per avviare l’attività sono davvero questi e nel giro di poche settimane potrei ottenere davvero il via libera?

  • Maria Saglimbeni ha detto:

    Salve. Il mio dirimpettaio apre un Bed and Breakfast nel suo appartamento. I suoi ospiti hanno l’obbligo di rispettare le regole di buona convivenza del condominio ? (Es.: limiti di orario in cui poter far rumore; pulizia e decoro delle parti comuni; ecc.).

  • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

    Buongiorno, purtroppo non esiste alcun obbligo giuridico che tutela il rispetto delle regole di buona convivenza. Laddove invece esistano regole precise, come per esempio nel caso di un regolamento condominiale valido, queste devono essere rispettate da tutti anche dagli ospiti del condomino che adibisce il proprio immobile all’attività di B&B. Pur non riscontrando una folta giurisprudenza sull’argomento pare plausibile ritenere che il proprietario debba premunirsi di far conoscere ed approvare il regolamento condominiale ai propri ospiti, richiamandoli, se del caso, al rispetto dello stesso. In caso contrario potrebbe essere chiamato a rispondere del mancato rispetto del regolamento (se sanzionato) ed eventualmente dei danni causati agli utilizzatori delle unità immobiliari limitrofe per non aver adempiuto all’obbligo di “custodire” che grava su ogni proprietario immobiliare.

    • Gianni ha detto:

      In un contratto di affitto intestato a 2 persone e la prima fase la scia per bnb …la seconda che in un primo momento nera di accordo decide di non autorizzare ma allo stesso tempo dopo 10 giorni ne va a presentare una a nome suo e il comune la protocolla anche questa …è una cosa legale??? 2 scia a 2 persone diverse su stesso appartamento?? È urgente rispondetemi. Grazie lordgianni@virgilio.it

  • Rossana Di Neris ha detto:

    Buongiorno, vorrei sapere se è possibile una cucina all’americana, cioè quando si entra con le relative porte d’ingresso alle camere.

  • Marcella ha detto:

    Salve, è possibile aprire un B&B anche in un palazzo o appartamento che non sia di mia proprietà? Ho letto un po’ in giro ma non mi è ben chiaro…

  • Giuseppe ha detto:

    Buongiorno vorrei sapere cosa bisogna fare nel caso di trasferimento di attività di B&B occasionale: bisogna presentare una nuova Scia o variare quella già esistente..?? Si può mantenere lo stesso nome per sfruttare l’avviamento..???

  • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

    Buongiorno Giuseppe, se vuole trasferire la sede dell’attività di B&B è opportuno che depositi una nuova SCIA se il trasferimento è nell’ambito dello stesso Comune mentre è assolutamente necessario se si trasferisce in un comune diverso. Consideri che essendo la pratica legata all’immobile ove viene svolta l’attività cambiare l’immobile significa, praticamente, aprire una nuova attività per cui dovranno essere valutate tutte le condizioni. Per quanto attiene,invece, all’utilizzo del nome in caso di trasferimento il titolare può continuare ad utilizzare la denominazione anche per la nuova attività se il vecchio B&B non prosegue l’attività.

  • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

    Buongiorno Marcella, l’apertura di un B&B non è di appannaggio esclusivo del proprietario dell’immobile ma di chiunque ne detenga legittimamente il diritto di utilizzo. Chiaramente se si è in affitto è importante verificare che lo svolgimento dell’attività ricettiva non sia contraria agli impegni assunti con il contratto di locazione.

  • Delio ha detto:

    Offro camera.

  • Mario ha detto:

    Se il mio locale è un sottotetto, posso aprire un B&B?

  • Elio Servo ha detto:

    Egregio avvocato, ho provato ad aprire un bed and breakfast ma non avendo una somma necessaria per acquistare un immobile ho pensato di affittarlo. Qual è il problema? Che qualsiasi proprietario a cui chiedo se possibile fare un bed and breakfast mi rispondono di no. Avendo letto con attenzione quanto da voi pubblicato vi chiedo: se affitto un appartamento, omettendo che voglio farne poi un bed and breakfast, dopo qualche mese realizzo altri bagni con wc a norma, e poi procedo a fare le varie autorizzazioni comunali, posso avere problemi con il proprietario o con le disposizioni vigenti in materia, o nessuno può darmi problemi?

  • Salvatore ha detto:

    Per aprire un B&B lo si può intestare a uno che non lavora, o che lavora per lo Stato in amministrazione pubblica? C’è bisogno di aprire una partita Iva? E se affitto una bifamiliare posso fare un B&B o devo chiedere il consenso al proprietario? E se imnvece ho un mio immobile con tutti gli annessi e connessi tutto in regola posso fare un B&B? I costi degli ospiti per il pernottamento chi li stabilisce? Grazie attendo vostra risposta

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