Cambiare o scambiare casa? L’alternativa alla vendita e all’acquisto si chiama permuta

C’era una volta il baratto, la prima forma di commercio utilizzata dall’uomo, lo scambio di un  bene in cambio di un altro in assenza di moneta. Oggi, con la moneta che scarseggia sempre più nelle tasche degli italiani, il baratto (anche se in qualche caso pomposamente tradotto nell’inglese barter, o corporate barter o ancora barter trading, praticato fra imprese per lo scambio multilaterale di beni o servizi in compensazione, è tornato di moda. In molti settori commerciali, e non solo fra imprese ma anche fra privati. Soprattutto, in quest’ultimo caso,  nel settore immobiliare, attraverso la formula della permuta. Usata da chi vuole cambiare casa senza mettere mano al portafogli o aprendolo il meno possibile. Capace di far trovare un giusto equilibrio, per esempio, fra anziani rimasti soli con case troppo grandi e pesanti da gestire per loro e famiglie che invece, in attesa di uno o più nuovi eredi, hanno bisogno assolutamente di spazi maggiori. 

Come cambiare casa senza mettere mano al portafogli o aprendolo il meno possibile

Ma in cosa consiste, legalmente e fiscalmente, la permuta? E come funziona? “Premesso che stiamo parlando di  un istituto che nel settore immobiliare affonda le sue “fondamenta”, per restare in tema, in un  passato remoto, utilizzatissimo  soprattutto quando un imprenditore intendeva realizzare un’importante operazione immobiliare e, per limitare i costi iniziali d’investimento, cedeva in permuta al proprietario del terreno che doveva acquistare, uno o più appartamenti in corso di realizzazione”, spiega Giangiacomo Alborghetti, avvocato consulente  di Appc, l’associazione dei piccoli proprietari di case. “D’altra parte la permuta non è altro che la codificazione moderna dell’antico baratto, il negozio con il quale due persone si trasferivano reciprocamente la proprietà di beni senza fare ricorso al denaro: ortaggi per carne, scarpe per legna da ardere…

AAA offro appartamento in centro per una villetta immersa nel verde…

Nell’ambito immobiliare la permuta cosiddetta “pura” è il contratto che ha ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di due beni immobili: l’appartamento nel centro  per la villetta nel verde o, ancora, il monolocale in città per il trilocale in provincia”. Ma chi è soprattutto a optare per questa possibile soluzione? Anziani in cerca di un appartamento meno impegnativo economicamente da gestire ma anche da tenere in ordine da una parte e famiglie in crescita dall’altra? Persone che propongono la seconda casa in montagna o al lago per avere una prima casa più grande e accogliente in città? O chi altri? “Fino a qualche anno fa, oltre all’esempio già citato del proprietario del terreno, la permuta era lo strumento tipico delle giovani famiglie che all’arrivo dei figli avevano la necessità di reperire un’immobile più grande e, conseguentemente, cedevano in permuta il proprio appartamento per uno più grande, versando anche un conguaglio in denaro per colmare la differenza di valore risolvendo così i “problemi di spazio” e accrescendo il valore del patrimonio familiare.

Lo scambio può essere completamente alla pari  oppure con conguaglio in denaro

Oggi però, complice la crisi economica e un difficoltoso accesso al credito per il finanziamento degli acquisti immobiliari, la permuta pura o con conguaglio in denaro è diventata uno strumento di uso trasversale poiché mantenere l’appartamento più piccolo o la casa di vacanza non sono più una forma di risparmio ma un onere inutile. Così anche il proprietario facoltoso di un immobile grande e di prestigio che vede ridotte le proprie esigenze abitative non considera più quell’immobile come un bene rifugio da conservare ma come un peso, spesso fiscalmente troppo gravoso da sostenere, di cui disfarsi. L’acquisto del nuovo e più piccolo immobile viene, quindi, necessariamente subordinato alla cessione del proprio immobile cogliendo, così, il duplice obbiettivo di ridurre i beni immobili in proprietà e di ottenere una scorta di liquidità”.

Anche le imprese di costruzione stanno proponendo la permuta

Anche le imprese di costruzione stanno iniziando a smaltire l’invenduto battendo questa strada… “Le imprese di costruzione hanno un rapporto contrastato con l’istituto delle permute. Se da una parte, infatti, le permute consentono loro di abbattere i costi evitando di pagare il costo del terreno su cui realizzano gli immobili e, a volte, anche dei soggetti che collaborano alla realizzazione dell’immobile, dall’altra per poter vendere le imprese sono costrette a “ritirare” in permuta parziale l’immobile dell’acquirente. È chiaro però che tutti gli esempi di permuta sopra indicati sono il campanello d’allarme di un mercato immobiliare in estrema difficoltà. L’impresa costruttrice costruisce e vende case, non compra immobili vetusti e con scarso mercato e, soprattutto, costruisce con le proprie forze o, al più, ricorrendo al credito bancario e non a quello dei privati o di altre imprese che collaborano alla realizzazione dell’immobile instaurando circoli viziosi dagli esiti incerti”. Casa contro casa, ovvero lo scambio della propria abitazione con un’altra e un eventuale conguaglio a favore del proprietario dell’abitazione dal valore più alto.

Giuridicamente valgono gli stessi articoli del Codice civile che regolano la vendita

Giuridicamente come avviene l’operazione? “La permuta è normata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile, che richiamano quelli della vendita. Si tratta, quindi, di un istituto assolutamente legittimo e tutelante per le parti che, sostanzialmente, cedono il proprio diritto di proprietà su di un immobile e per converso acquisiscono il diritto di proprietà di un altro immobile. Questo è lo schema principale della permuta a cui spesso si aggiunge un elemento accessorio costituito dal pagamento di una somma di denaro che serve per bilanciare la differenza di valore dei due immobili. Il rimando sulle norme della compravendita è fondamentale per farci comprendere come nella permuta dovremo prestare le stesse attenzioni che impieghiamo per i rogiti di compravendita. Dovremo, quindi, verificare che l’immobile appartenga a chi ce lo cede in permuta, che sia libero da ipoteche o gravami e che l’atto di permute sia validamente redatto e trascritto. Tutte queste attività dovranno essere curate ovviamente dal notaio di fiducia”. E fiscalmente? Come e su quanto, per esempio, si pagano le tasse?

Dal punto di vista fiscale i vantaggi  sono soprattutto nello scambio  tra privati

 “Tutto avviene come se si trattasse di due vendite effettive, ma con vantaggi, dal punto di vista fiscale, soprattutto quando lo scambio avviene tra privati. In questo caso, infatti, l’atto notarile è unico, le spese si suddividono in parti uguali e si paga una sola imposta di registro del 9 per cento, che cala al 2 per cento in caso di prima casa”. Anche i proprietari di terreni edificabili  dopo aver abbandonato ogni speranza di costruire o di vendere sempre più spesso propongono il terreno in permuta: in questo caso cambia qualcosa rispetto allo scambio casa contro casa? “No lo schema contrattuale è il medesimo e non ci sono particolari differenze”. Per stilare un contratto di permuta occorre farsi consigliare da professionisti specializzati?  “Assolutamente sì, come accennavo sopra la permuta deve, necessariamente, passare attraverso la medesima istruttoria e il medesimo iter procedurale del rogito notarile di compravendita.

… ma attenti alla permuta “fai da te”, i rischi possono essere molti

Sarebbe impensabile una permuta “fai da te” essendo troppi e complessi i fattori da valutare”. E c’è qualche clausola particolare che consiglierebbe, da avvocato, di far inserire nel contratto? “Non esiste una clausola particolare valida ed efficace per ogni singola permuta. Ogni operazione di scambio immobiliare deve essere ponderata e analizzata attentamente. Il consiglio migliore è quello di trovare un accordo sostanziale che sia chiaro e vantaggioso per entrambe le parti e lasciare poi la redazione dell’atto ad un professionista che si occuperà di trasporre su carta in maniera valida ed efficace la volontà delle parti”.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it

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  • Daniela ha detto:

    Sto pensando di “barattare” una porzione di casa mia con un’impresa di costruzioni che, in cambio di una porzione della casa, che diventerà di sua proprietà così com’è, decisamente malconcia e da sottoporre a un intervento di ristrutturazione importante, mi “pagherà” eseguendo, a titolo gratuito, i lavori di ristrutturazione della parte che invece continuerà a restare di mia proprietà. Operazione complessa da mettere sotto forma di un contratto per un notaio (magari bravo come il vostro Guido de Rosa) o no? Grazie.

  • Fabiana ha detto:

    Avvocato Alborghetti buongiorno, posso farle una domanda? Vorrei scambiare casa con un altro proprietario perché mi va bene che la sua abitazione, pur essendo più piccola ma in una zona che a me piace di più costruita decisamente bene, sia valutata lo stesso prezzo identico della mia che ha ben 30 metri quadrati più di spazio. La differenza di metratura può creare dei problemi (magari qualche burocrate di quelli con cervello fino che pensa sia stata svenduta e che una parte di denaro sia stata data sottobanco?). Se questo non dovesse accadere, permutando la casa senza in perfetta “parità economica” e dunque non intascando neanche un centesimo di differenza, dovrei comunque pagare delle tasse? Grazie.

  • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

    Buongiorno Fabiana, la permuta perfetta, senza cioè un conguaglio in denaro, può essere proficuamente utilizzata nella sua fattispecie. Tenga presente che il valore di un immobile non è dato esclusivamente alle sue dimensioni ma viene, anche, influenzato dalla collocazione, dalla vetustà e dalle condizioni oggettive al momento in cui viene effettuata la vendita. Per esempio pensi al valore di un appartamento nuovo di 100 metri quadrati con vista su un bellissimo panorama o su un borgo storico e al valore di un appartamento di pari dimensioni in un edificio degli anni ’60 nella periferia. Evidentemente in questo caso una permuta perfetta non sarebbe, nemmeno, ipotizzabile. La tranquillità di effettuare una operazione non “sospetta” risiede, innanzitutto, nel permutare senza conguaglio due immobili che siano di valore oggettivamente equivalente e ciò indipendentemente da valutazioni soggettive relative all’utilità personale che le parti intendono trarre dallo scambio. Il consiglio che do spesso ai miei clienti in casi simili è quello di allegare all’atto di permuta una perizia di stima effettuata da un tecnico qualificato che certifichi il valore di entrambi gli immobili specificando e valorizzando, esattamente, le caratteristiche di ognuno. Così facendo in caso di contestazioni future avrebbe degli elementi concreti e oggettivi da opporre all’Agenzia delle Entrate. Con riguardo alle imposte da versare, pur non essendo la sua un’operazione in cui dovrebbe essere pagata una somma di denaro a conguaglio, le imposte
    sono, comunque, dovute dalle parti che sono tenute a versare la tassa di registrazione dell’atto di permuta commisurata al valore degli immobili.

  • Massimo ha detto:

    C’è qualche impresa di costruzioni interessata a una permuta in Bergamo città? L’accordo potrebbe prevedere la ristrutturazione, a cura dell’impresa, di un immobile di circa 1000 metri quadrati e “pagamento” da privato a impresa sotto forma di permuta con passaggio di proprietà da parte del privato all’impresa di una porzione dell’immobile ristrutturato da concordare. Astenersi agenzie immobiliari. Grazie.

  • Mauro ha detto:

    Posso rivolgere una domanda al vostro commercialista? Permuto casa con un’impresa edile che ha accettato di restaurare una porzione di casa mia in “ambio merci” (riceverà in pagamento una parte dell’edificio per il quale è stato predefinito valore al metro quadro): fiscalmente come funziona?

  • Dottor Andrea Boreatti ha detto:

    La domanda richiederebbe una risposta molto lunga e complessa. Cercando di riassumere, è importante specificare che le operazioni di permuta, ossia le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni, sono considerate due operazioni distinte. Nel caso di specie ci troviamo di fronte ad un soggetto privato e ad un’impresa e quindi solo una delle due operazioni sarà in regime Iva. Pertanto sarà soggetta ad Iva e andrà fatturata dall’impresa la prestazione effettuata da parte della stessa (ristrutturazione), mentre la cessione con cui il privato trasferisce il bene in permuta all’impresa sarà soggetta a imposta proporzionale di registro.

  • Pietro Caratelli ha detto:

    Desidero contattare persone interessate a permutare un appartamento in Albano Laziale con uno sito a Roma nei pressi di Montesacro, Talenti, Bologna, San Giovanni, Camilluccia, Balduina…L’appartamento, preferibilmente, di circa 80mq dovrebbe trovarsi fra il primo e il terzo piano con soggiorno, 2 camere, cameretta, 2 bagni, cucina e posto macchina. non da ristrutturare. Offro in permuta, con eventuale conguaglio, un immobile a Pavona a 100 mt dalla stazione FS. Appartamento nuovo con grate, infissi con doppio vetro, riscaldamento autonomo, soggiorno con cucinotto, camera, cameretta, bagno, terrazzo di 60mq, giardino di 140mq, box di 25mq, antenna centralizzata, videocitofono, ascensore e predisposizione climattizzatori. GLI interessati possono contattare il sig. Pietro al 3387570682.

  • Silvano Dondero ha detto:

    Baratto appartamento Genova fronte porto antico metri quadrati 70 con casa periferia Genova o stabile con possibilita’ abitazione .

  • Nicola Quaresimale ha detto:

    Desidero contattare persone interessate a permutare un appartamento in Boscotrecase Napoli con uno sito a Milano nei pressi di Vignate, Pozzuolo Martesana (mio appartamento piano terra con spese condominio 26 euro al mese, 70mq +30mq di terrazzo +10mq di box) corridoio, 3 vani+ cucina+bagno+ ripostiglio, se interessati chiamare al numero 3478077344.

  • Lucio ha detto:

    Vorrei scambiare villetta sul lago d’Iseo con casa a Milano zona San Siro via Novara e nelle vicinanze.

  • Barbara ha detto:

    Si può fare una permuta immobiliare anche avendo in atto un contratto di affitto con inquilino dentro, mancano ancora 2 anni per la prima scadenza. Il contratto e’ stato fatto 4+4 e sono passati solo due anni. Grazie

  • Ezio Iannino ha detto:

    Si trovano imprese costruttrici in valle d’Aosta che adottino questo interessante sistema di permuta???

  • Lucia Mazzoni ha detto:

    Vorrei scambiare bel bilocale con giardino e garage a Punta Ala con un bilocale in montagna Dolomiti zona Val di Fassa o limitrofi

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