Airbnb, chi paga i danni causati dagli “ospiti” nelle parti comuni del condominio?

Si scrive affitto breve con Airbnb (ovvero il  portale online che mette in contatto persone che cercano una camera dove alloggiare per brevi periodi e persone che dispongono di uno spazio extra da affittare) ma si legge potenziali nuovi problemi condominiali. Problemi causati dagli  “ospiti” di alcuni dei privati che abitano in un condominio e che hanno deciso di aprire a degli sconosciuti le porte di casa propria  per guadagnare qualche “extra”  e che hanno sporcato o addirittura danneggiato le parti comuni dello stabile. Creando  problemi di “coabitazione”  non indifferenti  ma anche danni economici e in qualche caso addirittura pericoli agli altri condomini. I casi di coinquilini  pronti a scendere sul piede di guerra, per  chiedere ai “vicini” che hanno scelto di ospitare viaggiatori in casa propria di pagare danni e disagi, sono in aumento. Come testimonia il racconto di un proprietario di un appartamento in un piccolo condominio di Milano che ha scelto  casavuoisapere per segnalare il “nuovo problema condominiale” e chiedere  un parere all’avvocato dell’Appc, associazione piccoli proprietari di case, Giangiacomo Alborghetti. Ecco il testo della “denuncia” e la risposta del legale. “Gentile avvocato, sono un consigliere-proprietario di un appartamento in un condominio di Milano. Siamo in tutto otto inquilini, più o meno tranquilli.Ma da quando ha preso piede l’affitto breve con Airbnb, due condomini hanno iniziato ad affittare camere/appartamento a ripetizione e, visto la zona semi centrale, piazza Argentina, il flusso è notevole. Tanto che i due condomini hanno lasciato il proprio appartamento per farlo gestire a società esterne. Sappiamo che non possiamo impedirlo, anche se nel regolamento condominiale  (del 1923 e corretto nel 1960 vieta l’affitto), ma da altre due anni i condomini hanno continui disagi come rifiuti lasciati nelle scale, portone spesso aperto, soprattutto di notte, multe per non rispettare la differenziata, ascensore fuori uso perché di vecchio sistema (due porte interne e una porta esterna) e quindi se si aprono prima le porte l’ascensore si blocca. Forzando l’apertura si rompono dei pezzi, ascensore spesso lasciato con le porte aperto al piano, schiamazzi notturni e ultimamente affittuari ubriachi che hanno sbagliato porta d’ingresso, tentando di entrare in un altro appartamento, due condomini che si sono ritrovati lenzuola e tenda bruciati per sigarette buttate dal balcone, scale più volte lasciate sporche. Ultimo episodio: ascensore con le porte aperte, bottiglie di birra vuote, pipì e tracce di sputi sui muri (tutto documentato da foto). Un condomino ha dovuto pulire perché aspettava gente a cena. Dopo diversi solleciti non ascoltati abbiamo chiesto l’intervento dell’amministratore. Ma sostanzialmente cosa possiamo fare? Cosa possiamo addebitare ai condomini-affittuari? Lo so che è un tema difficile, ma i disagi e gli inconvenienti sono veramente tanti. Grazie mille per l’attenzione. Giorgio V.

Buongiorno signor Giorgio,, innanzitutto sarebbe per me necessario visionare il regolamento condominiale da Lei citato per valutarne l’efficacia, soprattutto qualora si trattasse di regolamento allegato all’atto di acquisto degli immobili costituenti il Condominio.  Qualora, come lei sostiene, il regolamento non fosse valido ed efficace è chiaro che, purtroppo, dovrete rivolgere le vostre legittime richieste innanzitutto nei confronti degli autori materiali dei comportamenti illeciti e dei danneggiamenti, con tutti gli evidenti problemi di individuazione degli ospiti del bnb. Un’azione diretta nei confronti dei proprietari degli immobili era ammessa solo da una giurisprudenza minoritaria nata nell’ambito del rapporto di locazione tradizionale. La nascita e il proliferare di nuove forme di utilizzo e sfruttamento degli immobili residenziali sta, però, aprendo le porte anche a nuovi e più ampi limiti della responsabilità dei proprietari. Non escludo, quindi, la possibilità di poter intervenire anche nei confronti dei condomini proprietari quantomeno in una prima fase stragiudiziale. Cordiali saluti.

Avvocato Giangiacomo Alborghetti

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