Affitto troppo alto? Ecco come potete abbassarlo, rinegoziandolo col proprietario

Con il perdurare della crisi e l’incremento della tassazione sugli immobili, possedere una casa vuota diventa un lusso che pochi possono ormai permettersi. Per questo motivo  si sta assistendo a un incredibile aumento dei cartelli “affittasi” e a un conseguente abbassamento globale dei canoni di locazione. Una situazione che non può, ovviamente, non incidere anche sulle situazioni preesistenti. Le richieste di rinegoziazione al ribasso dei canoni di locazione sono ormai all’ordine del giorno ed è difficile che il proprietario non accetti la richiesta, sempre che si tratti di richiesta non esosa, di un locatario corretto. Ma come occorre agire per rinegoziare un canone d’affitto? E di quanto lo si può “abbassare”?

L’inquilino è sempre stato un buon pagatore? Il padrone accetti uno sconto del 15 per cento…

Premesso che una richiesta di riduzione accettabile da parte dell’inquilino è oggi intorno al 15 per cento e che a un proprietario conviene assolutamente prendere in considerazione la proposta in presenza di un locatario che in passato si sia sempre dimostrato “solvibile” e puntuale, ecco alcuni preziosi consigli forniti dal direttore di Appe Confedilizia Bergamo Antonello Pagani.

Ecco cosa precisare nella scrittura privata che modifica il contratto…

“Quando le parti vogliono addivenire a una rideterminazione del canone, temporalmente limitata o meno, il consiglio è quello di redatrre una “scrittura privata”, nella quale siano necessariamente citate le parti contraenti, sia identificato il contratto di locazione che si intende modificare (quindi inserendo gli estremi di registrazione dello stesso), ovviamente l’immobile a cui ci si riferisce e la nuova entità del canone, con relativa durata della riduzione convenuta.

… senza dimenticare  l’eventuale aggiornabilità dei canoni di locazione futuri

Si consiglia anche di ribadire nell’atto che nessun’altra pattuizione viene variata rispetto al contratto originario e sarebbe inoltre opportuno spendere due parole anche sull’eventuale aggiornabilità dei canoni di locazione futuri. Questo atto deve essere stilato per iscritto e sarà da predisporsi in almeno due originali. Per renderlo sicuramente opponibile al fisco e dare data certa, fino all’entrata in vigore del decreto “Sblocca Italia”, si doveva versare l’imposta fissa di 67,00 euro attraverso il modello F23 con codice tributo 109T, mentre con l’entrata in vigore del decreto-legge n. 133 del 12/9/2014 questa imposta è stata abolita, e quindi è possibile provvedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto originario nel più breve tempo possibile (risulta comunque opportuno sottolineare che queste scritture non sono soggette all’obbligo di registrazione entro il termine massimo di 30 giorni).

… e cosa consegnare allo sportello dell’Agenzia delle Entrate

Per poter registrare l’atto di diminuzione del canone di locazione, bisogna consegnare all’Agenzia delle Entrate, unitamente alle copie dell’atto precitato, anche il modello 69 (che per questi accordi non è stato sostituito dal modello RLI (e, sfiorando il tema di novità, si ricorda che il modello F24 Elide ha sostituito l’F23 per versare le imposte di registro in tutti i casi diversi da quello considerato in quanto per queste scritture l’imposta è stata soppressa). Precisazione importante è che, purtroppo, per ora questi atti non possono essere registrati telematicamente, anche per i possessori di più di nove unità immobiliari (che come ricordiamo hanno l’obbligo di registrare in forma telematica i nuovi contratti di locazione ed eseguire con lo stesso metodo gli adempimenti successivi).

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it

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  • Veronica ha detto:

    Buonasera. Nella sua risposta precedente, scrive che le registrazioni di scritture private per riduzione del canone di locazione non hanno l’obbligo di essere registrate entro 30 giorni. Si da il caso che io abbia fatto questa riduzione a partire da giugno 2014 e non l’abbia mai registrata, posso farla quindi retrodatata e andarla a registrare adesso? Attendo vostra cortese risposta, grazie.

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Gentile lettrice, le confermo che le scritture di riduzione del canone di locazione convenuto in un contratto di locazione in corso non devono essere obbligatoriamente registrate e, nonostante ciò, risultano comunque valide ed efficaci tra le parti. La loro registrazione risulta necessaria se a esse si vogliono conferire due caratteristiche: dare data certa alla convenzione e poter dichiarare legittimamente il minor canone percepito in luogo di quello contrattualmente convenuto. In assenza di registrazione di quell’atto il locatore è obbligato a dichiarare l’intero canone, versando quindi le imposte anche sulla porzione di canone non percepito. Suppongo che la domanda venga posta proprio in relazione al secondo beneficio ottenibile con la registrazione, ma non mi addentro in un ginepraio come quello della tardiva registrazione di un simile atto per ripristinare un vantaggio fiscale che si era perso. Ritengo invece utile consigliarle di non retrodatare un accordo scritto di questa natura e di sottoscrivere tra locatore e conduttore una scrittura per il tempo residuo della riduzione di canone convenuta e poter contare su benefici certi da ora in poi.
    Nella speranza di poterle essere stato utile la saluto cordialmente.

  • Simone ha detto:

    L’accordo di riduzione del canone di locazione è esente da imposta di registro e imposta di bollo in base a quanto stabilito dall’articolo 19 del decreto legge n. 133 del 12/09/2014. L’articolo riporta informazioni errate!

  • Silvia ha detto:

    Buongiorno, in realtà sul sito dell’Agenzia delle Entrate è indicato che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e’ esente dalle imposte di registro e di bollo.

  • Alessandra ha detto:

    Grazie Casavuoisapere. La proprietaria dell’immobile (alla quale ho mostrato il vostro articolo!!!!!) ha accettato, tagliando 150 euro al mese sul canone!!!!!! Mi avete fatto un fantastico regalo….

  • Paolo ha detto:

    La proprietaria di casa afferma che lo “sconto” medio che viene applicato è del 5 per cento. Ma so di inquilini che hanno addirittura ottenuto il 20 per cento (documenti alla mano….). Qualcuno ciurla nel manico!!!!!

  • Paola ha detto:

    Buongiorno. Io sono proprietaria per 2/3 di un negozio (farmacia) e un istituto possiede il restante terzo. Attualmente il conduttore paga 2400 euro mensili e ha chiesto una riduzione. Io vorrei concedergliela (a 2100 mensili), ma l’istituto non vuole. Posso decidere solo io in quanto in possesso della quota maggioritaria? Il rischio concreto è che l’inquilino, dopo 30 anni di affitto, se ne vada. E se dovesse succedere, posso chiedere i danni all’istituto (per la mia famiglia è l’introito principale)? Grazie in anticipo della risposta.

  • Lucio ha detto:

    Simone, hai ragione! Perché non aggiornate gli articoli? http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2014/09/12/14G00149/sg

  • Marsida ha detto:

    Conduttore chiede riduzione canone ma il locatore non lo concede. Conduttore da disdetta e il locatore dopo un anno dà i locali in affitto a un altro con un prezzo ridotto. Si può fare causa per perdita clientela e attività dal primo conduttore al quale se faceva la riduzione manteneva i locali?

    • Gianfranco ha detto:

      Gentilmente, sono inquilino di un appartamentoe a marzo 2016 mi scade il contratto libero 4+4 di euro 400,00 mensili. Giorni fa il proprietario mi ha fatto recapitare un raccomandata chiedendo il rinnovo con la cedolare secca 3+2 portandomi l’affitto a 540,00 mensili. A questa assurda proposta ha aggiunto la richiesta 30,00 euro di spese condominiali (attualmente paghiamo 5,00 spese dovute alla pulizia delle scale e al consumo della luce nelle scale, l’immobile e’ privo di ascensore). Quanto tempo ho per rifiutare la proposta e fare una controproposta? Il consiglio dell’ufficio casa del Comune è di fare una cedolare secca a canone concordato aumentato a 470,00 e 5,00 spese condominiali… Devo sempre rispondere per raccomandata? Il responsabile dell’ufficio mi ha detto che il proprietario avra’ grossi risparmi sulle tasse e io non paghero’ l’imposta di registro annuale ne’ l’aumento Istat. Grazie, in attesa di vostro consiglio.

  • Cinzia ha detto:

    Ho saputo dopo, averlo registrato oggi, che al contratto di locazione andava indicato l’APE. Come posso fare per non incorrere in multe???????

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    La risposta è semplice, se i fatti sono solo quelli esposti. Faccio un piccolo e scontato preambolo: un locatore non è obbligato ad accettare una richiesta avanzata dal conduttore e che implica una modifica (temporanea o meno che sia) di un contratto di locazione con il quale le due parti hanno liberamente regolato il loro rapporto. Si deve poi supporre che il contratto di locazione sia stato regolarmente risolto (non entro nel merito ne di come la locazione sia cessata e neppure se al conduttore competesse, o meno, un’indennità) e l’immobile sia rientrato nella piena disponibilità del locatore, il quale legittimamente l’ha “posto” sul libero mercato. Dopo un considerevole lasso di tempo (ma in questo caso l’elemento temporale non ha rilevanza) accetta l’offerta di un soggetto disposto a condurre in locazione l’immobile ad un canone inferiore a quello che pagava il vecchio inquilino: tutto legittimo e in linea con le regole del mercato. Forse il locatore può essere considerato poco avveduto, se non esistevano altri motivi che l’hanno, a suo tempo, indotto a rifiutare la proposta del vecchio conduttore, ma a me sembra che la “punizione” il locatore l’abbia già ricevuta, subendo lo sfitto di un anno e ricevendo un canone che forse, non conoscendo io l’entità, poteva già ricevere senza “perdere” un anno. Per quanto detto ritengo che il conduttore non possa avanzare alcuna pretesa sul rapporto che si è estinto o rispetto ai presunti danni che egli ha ricevuto dalla vicenda.

  • Massimiliano ha detto:

    Buonasera, sono in affitto con un contratto di locazione 4+4 stipulato nell’aprile del 2008, regolarmente registrato. Ho rinegoziato il canone di locazione nel 2012 con una scrittura privata registrata. Mi chiedo se posso rinegoziarlo una seconda volta e se occorre pagare l’imposta di registro e il bollo. Grazie

  • Eugenio ha detto:

    Un anno e mezzo fa il proprietario dell’immobile dove stavo in affitto non ha accettato la mia richiesta di rinegoziare il canone d’affitto ribassandolo del 10 per cento. Me ne sono andato. Da un anno e mezzo quell’ufficio è deserto, il proprietario ha provato in tutti i modi ad affittarlo ma senza riuscirci, nemmeno quando ha abbassato le richieste economiche. Ma allora, perché non farlo prima? Aveva un inquilino (il sottoscritto) che pagava regolarmente, che non ha mai creato problemi (anzi, ha pagato di tasca propria interventi che sarebbero spettati alla proprietà)… Sapete cosa mi fa arrabbiare? Aver dovuto lasciare un edificio che mi piaceva in una zona in cui mi trovavo bene, gli “amici” del bar e organizzare un trasloco solo perché il padrone di casa non ha capito niente…

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Gentile lettore, le scritture di riduzione del canone di locazione immobiliare possono essere convenute senza sottostare ad alcun limite e ai sensi del decreto-legge n. 133 del 12/9/2014 non è più dovuta alcuna imposta, quella di bollo compresa. E’ quindi sufficiente provvedere alla sua registrazione, in forma cartacea – non potendosi ancora utilizzare la via telematica -, presso l’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto originario (accompagnato dal solo modello 69). Ricordo che la registrazione di queste convenzioni non è obbligatoria, ma lo diventa se lo si vuole rendere opponibile al fisco. La sua domanda fornisce pochi elementi per darLe una risposta più articolata e, quindi, non riesco a capire se avete convenuto una riduzione temporanea del canone di locazione convenuto nel 2008, oppure se nei fatti avendo, mi sembra, rideterminato il canone in occasione del rinnovo contrattuale avvenuto nel 2012, può intendersi come assimilato a un nuovo contratto di locazione, ciò anche perché dai suoi dati non è possibile capire se la riduzione è stata convenuta per tutti i quattro anni. Se l’ipotesi fosse l’ultima considerata e la volontà delle parti convergesse su una ulteriore riduzione di canone per tutto il quadriennio successivo, mi permetto di consigliare di valutare la possibilità di stendere di un nuovo contratto di locazione, in quanto forse il canone originario non è più in linea con le tendenze del mercato degli ultimi anni e anche perché la situazione che si verrebbe a creare nel tempo potrebbe prestarsi a interpretazioni giuridiche non del tutto scontate.

  • Mattia ha detto:

    Grazie al vostro articolo ho risparmiato quasi 1500 euro d’affitto l’anno. Il proprietario di casa, anche alla luce del fatto che in 14 anni ho sempre pagato puntualmente il canone dimostrandomi un inquilino decisamente affidabile, ha accettato di venirmi incontro dopo che gli ho fatto leggere l’articolo di casavuoisapere. Grazie ancora, in particolar modo ai responsabili di Appe Confedilizia.

  • Giuseppe ha detto:

    E’ vero che per gli immobili commerciali la possibilità di ribassare i canoni degli affitti e più elevata che per il residenziale? Che percentuale di sconto si può ottenere? Sto parlando di un bar in zona semicentrale a Bergamo, in una via assolutamente non commerciale… Grazie.

  • Giancarlo (Brescia) ha detto:

    Sono il proprietario di un immobile nel quale ho affittato un’unità immobiliare adibita a ufficio a una società. Due anni fa il titolare, sempre puntualissimo nei pagamenti per anni, mi aveva chiesto di rivedere al ribasso l’affitto del 10 per cento, richiesta che avevo accolto. Ora lui, affermando che altre società hanno ridotto il canone del 20 per cento e, in qualche occasione addirittura del 25 per cento, mi chiede di riabbassare nuovamente il canone. Io non vorrei, ma girando per la città non faccio altro che leggere cartelli affittasi e la sensazione che ci siano in giro un sacco di uffici vuoti è forte. Inoltre devo aggiungere che, prima d’affittare a lui, l’ufficio era rimasto vuoto per un lungo periodo, prospettiva che non mi risulta per nulla allettante. Cosa mi consiglia di fare? Da una parte non vorrei “sbracare” e tagliare ancora il canone, dall’altra ho paura di ritrovarmi con un’unità immobiliare vuota che rappresenta solo un costo e non più un’entrata. Un ulteriore 5 per cento di sconto sarebbe una giusta via di mezzo? Grazie e complimenti per la rubrica.

  • Nino ha detto:

    Salve, volevo sapere se era possibile rinegoziare in qualsiasi momento oppure bisogna attendere la scadenza del contratto, grazie.

  • Antonello Pagani ha detto:

    Le scritture di riduzione del canone di locazione possono essere convenute in qualsiasi momento nel corso della vita del contratto. Per semplicità di gestione (e solo per quello) sarebbe opportuno farle decorrere in coincidenza dell’inizio di un’annualità contrattuale.

  • Rita ha detto:

    Debbo rinnovare contratto libero (4+4) dal 1/11/2015 avendo ribassato il canone contrattuale (da 500 a 420) con cedolare secca nel 2014. Avevo registrato la riduzione avvenuta con scrittura privata. Per il rinnovo oltre ad aver provveduto a inviare al conduttore racc/ar per il mantenimento della cedolare secca nel modello RLI dichiaro il nuovo canone? Oppure sono necessari altri adempimenti. Per l’Agenzia delle Entrate? Sono in regola? La ringrazio per la gentilezza

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Gentile Rita, la sua domanda, così come posta, si presta a più d’una interpretazione. Ritengo che al termine “rinnovo” si sia inteso attribuire la valenza di “rinnovo automatico”, cioè nessuna delle parti del contratto di locazione ha comunicato all’altra l’intenzione di disdettare il contratto e, quindi, lo stesso subisca un rinnovo automatico alla data del 1/11/2015.
    Se questo è il caso, la procedura da Lei esposta risulta sostanzialmente corretta, in quanto è sufficiente presentare all’Agenzia delle Entrate il Modello RLI, contenente l’indicazione della “proroga”, per avere una situazione fiscalmente corretta (non era indispensabile, in questa ipotesi, inviare nuovamente una comunicazione al conduttore per metterlo al corrente della Sua scelta di assoggettarsi al regime fiscale della “cedolare secca”). La risposta potrebbe terminare qui, ma ritengo opportuno evidenziare che un “problemino” potrebbe però nascere: l’individuare quale sia il canone annuo al quale il contratto di locazione si sia rinnovato. Non potendo esaminare l’accordo di riduzione di canone a suo tempo sottoscritto con il conduttore, posso solo presumere che l’accordo sia stato chiaramente circoscritto nei suoi effetti temporali e quindi limitato alla durata del contratto. Posso solo ipotizzare che l’atto sia stato redatto con cura e, quindi, in esso si sia convenuto che alla scadenza dell’accordo transitorio si tornasse automaticamente alle condizioni originarie del contratto (canone convenuto inizialmente concordato e aggiornato con l’indice Istat, se previsto contrattualmente). Volutamente tralascio le possibili disquisizioni giuridiche sulle “condizioni” economiche che derivano dal “rinnovo automatico” per la durata del successivo rinnovo contrattuale. Se la situazione fosse diversa da quella sopra descritta, oppure se la volontà delle parti contrattuali non fosse quella appena esposta, si possono configurare possibilità che non possono essere vagliate in questa breve (ma non troppo) risposta. Senza esaminare i documenti , qualunque sia l’ipotesi realisticamente configurabile, consiglio di non tralasciare di valutare l’opportunità di trovare un accordo scritto con il conduttore, che rispetti le intenzioni manifestate in precedenza delle parti e provveda a sottoscrivere “ex-novo” un contratto di locazione: in tal modo si porrebbe chiarezza in una matassa che rischia di essere ingarbugliata.

  • Gianmarco ha detto:

    La mia padrona di casa alla domanda di rinegoziare il canone mi ha risposto che è disposta a farlo, sì, ma al rialzo perché, a suo dire, la crisi è ormai finita… A me non sembra proprio… Altri conoscenti, nelle mie stesse condizioni, hanno ottenuto una revisione al ribasso dell’affitto.

  • Gianmarco ha detto:

    Il proprietario di un immobile messo in locazione già ha un “utile” ridicolo visto che la maggior parte di quello che gli viene pagato se ne va in tasse. Perché non parlate di questo? In molti casi piuttosto che rinegoziare il canone con l’inquilino conviene tenere l’immobile sfitto…

  • Roberta ha detto:

    Volevo ringraziarvi, mi avete fatto risparmiare 1000 euro l’anno di canone. La mia proprietaria ha accettato la rinegoziazione che le ho proposto facendole leggere il vostro articolo!!!

  • Alessandro ha detto:

    Nel caso il proprietario non accetti la riduzione del canone, per superare il momento di crisi è possibile pagare il canone con un acconto ? E se si dopo quanto il proprietario può avviare la pratica di sfratto per morosità?

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Gentile lettore, la legislazione vigente e l’indirizzo, univoco, della giurisprudenza formatasi in materia non consentono riduzioni unilaterali dei canoni di locazione e il pagamento parziale del canone dovuto, per qualsiasi ragione avvenga, fa si che il conduttore risulti gravemente inadempiente e lo espone alle note conseguenze e azioni giudiziarie che il locatore può intraprendere quando l’inquilino versa in stato di morosità. Il principio è che il conduttore debba pagare puntualmente il canone di locazione e solo nell’uso abitativo è prevista una “tolleranza” di 20 giorni da quando matura la rata del canone. Ne consegue che il locatore può rivolgersi all’autorità giudiziaria, per vedersi riconosciuto il proprio diritto a percepire i canoni di locazione e “sfrattare” per morosità il conduttore, non appena sia maturato il proprio diritto a pretendere i canoni. Normalmente e prudenzialmente però il locatore non ricorre immediatamente alle vie legali e, prima, esperisce un tentativo di accomodamento bonario formulando almeno un sollecito concedendo qualche giorno per consentire al conduttore di sanare la posizione di morosità.

  • Andrea ha detto:

    E’ vero che per gli immobili commerciali la possibilità di ribassare i canoni degli affitti e più elevata?

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Gentile Andrea, dal punto di vista normativo la possibilità di rinegoziare il canone di locazione, sia temporaneamente sia per l’intera durata del contratto, esiste nella stessa misura sia per gli usi non abitativi (commerciali in questo caso) sia per le abitazioni. Quindi credo che la sua domanda sia riferita alla quantità di scritture con le quali si raggiungono questi accordi di riduzione del canone; se è così, pur non disponendo di statistiche in proposito, posso dirle che basandomi sulla mia esperienza e su quella dei collaboratori e professionisti con i quali ho contatto, la frequenza con la quale si procede a rivedere il canone di locazioni di contratti in corso è sicuramente maggiore (e di molto) nel campo degli usi non abitativi, affermazione che tiene conto del grande divario esistente e preponderanza tra lo stock abitativo e quello degli usi diversi dalla civile abitazione. Ciò è da mettere in relazione anche, ma non solo, alle maggiori “difficoltà” di mercato subite da questo comparto rispetto ai restanti immobili e anche alla più immediata e influente relazione tra mercato immobiliare e aziende commerciali, produttive o professionali, che dir si voglia, che si confrontano quotidianamente con le complessità di economie quasi sempre in non in buona salute.

  • Pierina Lopiano (Poggibonsi) ha detto:

    Buongiorno sono la signora Pierina Lopiano di Poggibonsi in provincia di Siena. Ho un contratto d’affitto concordato legge 431 con la Cassa di Previdenza del Monte dei Paschi di Siena, attualmente pago 635.00 euro,  ho chiesto una riduzione del canone d’affitto per due anni, perché ho delle difficoltà ho sostenuto delle spese per malattia, siamo in tre ho una figlia minorenne e mio marito si occupa di un fratello che è stato dichiarato invalido legge 104/92. La richiesta non è stata accettata perchè ci sono dei parametri da rispettare: posso richiedere almeno la riduzione del 15% , esiste una legge con la quale posso richiedere. Attualmente pago 635 con la riduzione del 15% pagherei 539.00
    Resto in attesa di un cortese riscontro porgo distinti saluti.

  • Claudio ha detto:

    Ho chiesto al proprietario di casa di poter “rivedere” al ribasso il canone di locazione, mi ha risposto che non ci pensa neanche perché il mercato immobiliare è ripartito e la crisi del mattone è finita? E? davvero così?

  • Gianluca Costa ha detto:

    Sono proprietario di un bar, ho stipulato un contratto di affitto per 2.250 euro nel 2008, considerata la riduzione degli affitti in zona pari quasi al 65 per cento circa vorrei chiedere al proprietario delle mura una scontistica che vari dal 15% al 20 per cento ma considerato che non ho idea su come scrivere una lettera di richiesta, volevo chiedere se disponete di una lettera fac simile da potere inviare. Vi ringrazio anticipatamente, Cordiali saluti.

  • Laura Galliani ha detto:

    Buongiorno, io e il mio ragazzo siamo in affitto in un appartamento da quasi un anno, il contratto scadrà il 29/02/2016 e la settimana prossima devo incontrarmi con il proprietario per discutere del rinnovo del contratto. Dopo nemmeno un mese dal nostro ingresso in questo appartamento, sono comparsi problemi di infiltrazione/muffa in bagno che ad oggi si sono estesi anche alla camera da letto e a tutti i contorni delle finestre di ogni locale. Ho sempre informato il proprietario e mandato foto, è stato interpellato il costruttore (anche da me!) ma purtroppo ad oggi il problema non si è risolto. Il costruttore resta vago e non interviene, ripete solo che bisogna aprire le finestre (cosa che comunque faccio) mentre il proprietario ripete solo che non sa cosa fare perché nonostante i solleciti l’amministratore e il costruttore non agiscono. Inoltre parlando con il costruttore ho “scoperto” che l’appartamento è in classe energetica D mentre il proprietario ce l’ha affittato come classe B! (non ho però prove scritte, sul contratto non è indicata la classe energetica). Vorrei sapere che diritti ho in questa situazione, se posso interrompere il pagamento del canone di affitto fino alla risoluzione dei problemi, se posso chiedere una diminuzione del canone per questi problemi di muffa, se posso non rispettare il preavviso che ci sarà di 6 mesi nel nuovo contratto 4+4, … Se accetto il rinnovo del contratto significa che poi non posso più rivendicare i miei diritti in quanto consapevole dei problemi di muffa che ci sono?
    Inoltre il fatto che, seppur a voce, mi abbia ingannato sulla classe energetica cosa comporta? Posso chiedere di pagare meno di canone di affitto, di quanto? Specifico che seppur la strada più facile sarebbe cambiare appartamento, per il momento abbiamo necessità di rinnovare il contratto, sia per una questione di tempi sia perché vorremmo spostarci quando riusciremo ad acquistare una casa (stiamo quindi cercando di avere accesso ad un mutuo – altra nota dolente!).
    Spero potrete aiutarmi il prima possibile, in modo che possa arrivare all’appuntamento di martedì prossimo sapendo come muovermi. Grazie, saluti. Laura Galliani

  • Avvocato Fabrizio Bruno Guizzetti ha detto:

    Gentile signora Laura, se il contratto precedente è a scadenza (ma come è possibile, dopo meno di un anno?) e Lei deve discutere il rinnovo del contratto, dovrà tenere presente quanto segue: 1) In qualità di conduttrice Lei non ha titolo alcuno nei confronti del costruttore dell’immobile. 2) Poiché i vizi dell’appartamento (muffe) Le sono già noti e sono comunque facilmente riconoscibili, in caso di rinnovo del contratto, non potrà chiedere né la risoluzione, né la riduzione del canone pattuito (articolo 1578 comma 1 Codice civile) e, tanto meno, potrà non pagare il canone. Questo in base al principio della buona fede, che deve essere rispettato dalle parti sia durante le trattative, sia in corso di contratto. 3) Nel contratto di locazione va comunque indicata la corretta classe energetica. Il consiglio è quindi di non rinnovare il contratto e di cercare un altro immobile: la disponibilità sul mercato è al momento molto ampia e non vale la pena creare situazioni che darebbero sicuramente origine, in futuro, a complesse e costose vicende giudiziarie.

  • Vincenzo ha detto:

    Sono un proprietario che ha deciso di venire incontro all’affittuario in forte crisi economica. Abbiamo fatto scrittura privata e sapendo della non obbligatoria registrazione non la abbiamo fatta. Avendo cominciato a raccogliere i documenti per il prossimo 730 il mio CAF mi ha detto che è meglio comunque registrare la scrittura. Ora però ho la scrittura datata gennaio 2015 e ho percepito le somme pattuite ….. Registrando oggi nel 2016 può comunque essere fatto valere in sede di dichiarazione dei redditi? In fin dei conti anche i documenti comprovanti i mutui sono datati l’anno successivo rispetto a quello cui si riferiscono (di solito vengono emessi a marzo e si riferiscono all’anno prima).

  • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

    Caro Vincenzo, capisco che la registrazione di queste scritture di riduzione del canone non sia obbligatoria, però il non provvedervi tempestivamente mi sembra un comportamento non cauto, visto che la registrazione diviene necessaria se la si vuole opporre all’amministrazione finanziaria e versare le imposte su un canone minore di quello contrattualmente dovuto. Oltretutto, non essendo questi atti più soggetti a imposta di registro e di bollo, non risulta comprensibile la ritrosia a provvedere a un adempimento così semplice. In linea generale la scrittura sottoscritta nel gennaio 2015 può essere registrata oggi (senza applicazione di alcuna sanzione) e gli effetti (compresi quelli fiscali) li si deve ritenere salvi. Però può anche essere che in proposito l’amministrazione finanziaria avanzi “dubbi” di varia natura.

  • Emilia De Gregori ha detto:

    È’ vero che il canone di locazione di un negozio che incassa 152.000,00 non può’ per legge superare 1500.00 euro di canone mensile?

  • Mariana Braslasu ha detto:

    Io sono a cassa di 7 mesi (senza lavoro e senza soldi) e ho affitto di 478 euro al mese per una camera di letto e una cucina abitabile in un palazzo dove sto da 7 anni. Sono disperata sono indietro con 5 mesi di affitto. Adesso ho scoperto vostro articolo e non e possibile che in un periodo di crisi non è imposto abbassare affitto in una zona limitrofa non centrale. Vorrei sapere se abbassamento e anche retroattivo . Io non so dove posso pagare tutta la somma mi sembra giusto di essere ricalcolata somma di pagamento affitto di quando e iniziato la crisi e fine adesso non ho ricevuta nessuna risposta.Non voglio fregare nessuno ma neanche essere fregata. Vi prego se mi potete rispondere per sapere come fare. Vi ringrazio in speranza che mi potete aiutare.

  • Cristina ha detto:

    L’anno scorso ho richiesto la diminuzione dell’affitto, la mia padrona di casa aveva accettato anche se non con poca voglia.. Ora mi scade il contratto e mi vuole rinnovare il contratto: la mia domanda è… dovrò ripagare l’affitto originale di 630 euro oppure potrò continuare a pagare i 550 euro come richiesto da me?? E per quante volte si può richiedere la diminuzione??? Grazie.

  • Anita Barbato ha detto:

    Dal momento del contratto anno 2003 al 2014 ho sempre con bonifico bancario ogni 5 del mese pagato l’importo stabilito dal contratto, ora e dal 2015 che sono riuscita a farmi diminuire in canone, ma le difficoltà continuano,io ho chiesto al proprietario di pazientare almeno fino alla fine del 2016 per poi rivedere il tutto lui mi minaccia lo sfratto per morosità! E di pagare la differenza da quando è scaduta la nostra scrittura privata. Come posso convincerlo? Grazie

  • Elena ha detto:

    Sono proprietaria di un alloggio affittato a circa 300 euro al mese con cedolare secca. Se il conduttore non riesce a pagare le spese di condominio, circa 76 euro mensili, di quanto dovrei ridurre il canone per farle rientrare tenendo conto che se non vengono pagate da lui dovrò farci io fronte? Grazie in anticipo.

    • “Non avendo l’indicazione dell’ubicazione dell’immobile locato e del tipo di contratto sottoscritto non posso individuare quale sia l’aliquota per la cedolare secca applicabile (21 per cento o 10 per cento). Comunque se la sua domanda fosse: “di quanto devo ridurre il canone per compensare con il minor versamento delle imposte i 76 euro di spese condominiali che l’inquilino non riesce a versare?”, la risposta sarebbe semplice: non si riesce nemmeno azzerando il canone di locazione. Ma non penso sia questo il senso della domanda. L’altro caso possibile per raggiungere la finalità che lei si propone è altrettanto semplice: deve ridurre il canone corrente di un importo pari alle spese condominiali che il conduttore non riesce a versare, cioè di 76 euro mensili. Risulta ovvio perciò che quella che lei ha intenzione di praticare è una riduzione reale del canone di locazione, solo in piccola parte compensata dalle minori imposte da versare.

  • Massimo Giannini ha detto:

    Conduco l’attività di bed & breakfast debitamente autorizzata in forma non imprenditoriale in un appartamento in affitto. Posso richiedere l’abbassamento del canone a causa della crisi economica che stiamo attraversando? Grazie.

  • Matteo ha detto:

    Ho avuto in locazione per più di sei anni un negozio per fare attivitò commerciale, dopo svariate richieste di abbassare l’affitto di 95 euro senza che venissero accolte ho deciso di trasferirmi. Non ho fatto in tempo ad uscire che già c’è il nuovo inquilino pronto ad entrare con un contratto di 800 euro..Mi sento preso in giro. E’ vero che posso chiedere un rimborso dell’affitto versato in casi come questi? Nel caso di che entità?

  • Sergio ha detto:

    Ho un contratto di 550 euro di affitto di un ristorante ne pago 800 ora me ne chiede mille come devo comportarmi?

  • Eleonora ha detto:

    Buongiorno, mio marito è un piccolo artigiano che ha un capannone in affitto da quasi 10 anni. È sempre stato regolare coi pagamenti ma negli ultimi anni a seguito della crisi ha avuto difficoltà e oggi ha un arretrato di 3 mensilità. Più volte abbiamo chiesto verbalmente una riduzione del canone alla proprietà che forte del fatto che sa che trasferire l’attività comporterebbe una spesa importante non c’è la concede. C’è qualcosa che possiamo fare? Grazie. P.S. Negli anni abbiamo fatto notevoli mjgliorie all’immobile firmando le liberatoria alla proprietà.

  • La mia domanda è forse un pochino particolare: se io invio disdetta al mio locatore perchè dopo svariate richieste di diminuire la somma della locazione troppo alta e quindi costretta a dare disdetta inviando una raccomandata con preavviso di sei mesi essendo un locale commerciale e spostarmi dopo dieci anni di attività , nel caso in cui riaffittasse lo stesso ad una somma minore di quella che io attualmente pago ho diritto ad un rimborso?

    • Antonello Pagani, direttore Appe Confedilizia Bergamo ha detto:

      È doveroso anteporre una precisazione: salvo che nel contratto di locazione non sia espressamente prevista la facoltà del conduttore di risolvere anticipatamente il contratto, che la legge le riconosce solo per gravi motivazioni (comunicazione da inviare al locatore con almeno sei mesi di preavviso), il motivo da Lei addotto non le conferisce la legittimazione necessaria per interrompere anzitempo il contratto, a meno che, ovviamente, il locatore non sia consenziente. Comunque, qualora i locali venissero da Lei volontariamente rilasciati anzitempo, oppure alla scadenza legale del contratto (ricordando di inviare disdetta con almeno 12 mesi di preavviso) e il locatore affittasse l’unità immobiliare a un canone inferiore a quello ultimo da Lei versato, non le sarà dovuto alcun rimborso, o indennità, o qualsiasi altra somma a nessun titolo.

  • Lucia Maria Bruno ha detto:

    Buongiorno, cortesemente vorrei sapere se è possibile da parte del locatario rinunciare a percepire un anno di fitto di un immobile commerciale ad uso turistico per gravi problemi economici del conduttore, che ha effettuato migliorie strutturali dell’immobile stesso.

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